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楼市分化在即,核心都市圈、核心区域的房产或成“硬通货”
河南永安房地产(www.hnyongan.cn) (2021/06/03)
    一、土地市场分化,加速楼市结构变化

2月23日,自然资源部发布通知,要求全国22城将实施“两集中”三批次供地,简单来说就是:核心一二线城市,一年只卖3次地,集中公示,集中招拍挂出让,其他时间不再发布住宅用地的出让公告。截止至4月16日,全国15座城市已完成首轮“两集中土拍”,全国5855万方的建筑面积投入市场,出让金额达7570亿。

如果说“三道红线”是对房企融资市场的管控,那么“集中土地出让”则是对供应端的集中规范。在土地供应愈发集中的环境下,房地产市场因供应端更加清晰,其行业趋势也变得有脉可寻。

此次15城完成首批次集中土拍,呈现热度高、溢价高、竞争激烈的特点,但核心城市(或板块)与二线城市(或板块)有分化趋势,具体表现如下:

热度最高区域:北京、杭州、重庆、无锡、深圳和厦门。北京集中推出29宗土地,仅有4宗地块低溢价成交,其余全部触及顶价,其中更有10宗地块进入“竞政府持有+竞建设品质”的争抢中;杭州触顶成交地块达41宗(占比72%);重庆因不限地价,70%地块溢价率达40%以上,最高溢价率更是高达129.98%;厦门、深圳首批土地出让规模较小,热度维持高位。

其它部分城市则呈现整体热度不足或板块热度不足的现象。总体上看,长春、沈阳、济南、青岛等城市总体热度不足,溢价成交地块屈指可数、或有流派地块,房企拿地慎重、少有竞价发生。从板块上看,福州、广州、天津、青岛、福州、天津中心城区热度高于外围;广州近郊黄埔番禺、远郊南沙竞争激烈。

核心城市与经济欠发达城市的土地呈现冷热不均现象,城市内部各板块的热度也分化严重——核心都市圈与二线城市的核心区域成为房企目标,未来1年反映在新售供给端后,这些城市与区域也将成为楼市焦点,直接表现可能就是涨价幅度远高于其它区域。

目前房企已不再热衷于广范围拓展新项目,拿地愈发谨慎,对城市资源的依赖度更高。这代表野蛮拿地拓张时代结束,城市预期成为房地产白银时代投资的核心指标。土地市场的热度分化,必然导致楼市发生结构性的变化,目前可以清晰地判断——核心都市圈(首都圈、长三角、大湾区)的土地市场热度远高于其它城市,且未来或更加集中。

导向已较为清晰,众看官要早做准备了。

二、人口流动加剧,需求端挤压供需错配

供应端看土地,需求端看人口。

5月11日,第七次全国人口普查主要数据结果公布,数据显示2010-2020年东部城市人口占比增加2.15%(共39.93%),中部城市与东北部城市人口占比均有下降,全国人口流动性增长了69.73%。北上广深等城市成为大范围人口流入城市,以北京为例,10年净新增228.1万人,非本地新增180.15万人。

同时,环京地区(廊坊)也迎来巨量人口增长。廊坊发布的公报显示,廊坊2010至2020年新增110万人,10年人口增长率达25.29%,无论是增长率还是增长规模都可以在全国排进前20名。

更为关键的是,我们看到核心都市圈(北上广深)的年龄分布也呈现较为健康的水平,皆保持20%以下的60岁以上人口占比;北京受过大学教育人口达41980万人,也遥遥领先全国平均水平(15467人)。这说明核心都市圈每年都会流入大量有效劳动力、大学生,其它城市则持续丢失有效劳动力、大学生。

总体来看,近十年全国1000万人以上城市城区人口增长36.0%,土地供给仅增长14.4%;200万人以下城市人口增长3.0%,土地供给增长26.1%。这说明人口在聚集流动的同时,土地端也是错配的。

以上数据说明,人口向发达地区流入,核心都市圈的虹吸效应更为明显,人口结构性分化也在加剧。人口聚集流动、年龄结构性分化,都在加剧需求端向核心都市圈和大城市转移。人地分离、供需错配的背景下,势必会展现“核心都市圈高房价、三四线城市高库存”的现象。

上个部分从土地市场上看,核心城市与经济欠发达城市的土地呈现冷热不均现象,城市内部各板块的热度也分化严重——房企对城市发展预期的考量成为关键因素。人口数据的变化也在印证土地市场的表现:城市发展长期层面看人口,人口是经济活性的主要贡献者,楼市的长期热度也绝对依赖人口增长。

目前,楼市结构性分化的特征已经非常清晰,无论是从供应端(土地市场)还是需求端(人口流向)都清晰证明着,只有核心都市圈与经济发达城市才是“向往之地”。

三、全球通胀来临,要开始快跑了

由于中、美、欧疫情防控与疫苗注射效果显著,三大经济体的经济形式开始复苏,中国一季度更是实现了创纪录的18.3%增长率。此次经济回暖,很大程度是因为2020年全年居民消费需求下降,疫情改善后,需求端得以解绑,并报复性反弹。居民需求端的扩大,对国内经济向好具有重要贡献。

但由于印度、巴西、阿根廷等原材料进口国疫情失控,中澳关系恶化,中和、环保条例也对国内原材料成产企业提出了更多要求等原因,原材料得不到正常供应,并产生巨大缺口,这直接导致了期货市场的大宗商品连续上涨,有色金属价格更是达到了历史最高水平。

所以我们看到近期大型消费品都在涨价,4月工业品价格(PPI)已经涨到了6.8%,在历史上可以说是较高水平。目前已经可以看到电冰箱、洗衣机、电视机、笔记本电脑等产品的价格均有涨幅,但还没有到更猛烈的阶段。

同时,美元的全球性泛滥也在加速这轮物价上涨。拜登上台以来,连续推出了共3万亿美元的经济刺激计划,这些钱由美国人消费,但因美国是最大的进口国,所以大部分美元都流入了加工国市场。因我国是复工复产、恢复进出口最快速的国家,所以这3万亿美元将有大部分流入中国市场,其流通性与货币总量将对我国产生巨大的通胀压力。

价格上涨与通货膨胀并发,美元泛滥超发又加剧这一表现,未来5-8年全球经济将集体进入一个通货膨胀周期。目前来看,核心都市圈的房产、珍稀有色金属、龙头企业的股票都可能迎来较大上涨,但其中核心都市圈的房产最为“硬通货”——跌价难、需求量持续、长期看涨。

想保障资产安全的看官,还需提足一口气,抓紧跑起来了!

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