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南京、无锡等城市房价涨幅收窄 楼市调控成效初显
河南永安房地产(www.hnyongan.cn) (2021/08/20)
  8月16日,国家统计局2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,南京、无锡、徐州、扬州分别环比上涨0.4%、0.9%、0.3%、0.6%,相比前三个月,涨幅均收窄。这与全国70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅回落的总体趋势相同。根据国家统计局发布的另一组数据,7月份全国商品房销售面积与销售额环比分别下降41.52%、39.73%,回落至今年单月最低。

  今年1-7月的江苏楼市,仍保持较快增长态势,销售面积和金额均为历史同期最高水平。但7月份被业内视为房地产市场降温的“拐点”,认为在供需双向收紧下楼市调控取得积极进展。专家认为,今年国家在土地、金融、房地产销售等多个维度持续调控的“组合拳”初见成效。

  供地“两集中”,勒住“狂奔的地价”

  要“稳房价”,先要“稳地价”。土拍时频频出现的“地王”,往往成为带动周边房价上涨的“导火索”。2月23日,自然资源部在“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”上提出,试行22个重点城市住宅用地供应“两集中,三批次”的新规定,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,并且全年集中出让次数不超过3次。南京房地产协会副会长兼秘书长张辉认为,该政策的出发点主要是推动土地供给侧改革,在做好用地保障的同时,通过土地市场的“稳地价、稳预期”,实现“稳房价、稳预期”的目标,推动房地产市场平稳健康发展。

  南京、无锡、苏州,处于22个重点城市之列。4月30日,无锡首批“两集中”16幅地块集中出让,成交总价255.96亿元;8月4日,无锡第二批“两集中”22幅地块集中出让,成交总价262.25亿元。5月21日,南京首批“两集中”51幅地块集中出让,成交总价992.516亿元。6月1日,苏州首批“两集中”32幅地块集中出让,成交总价434.41亿元。

  “两集中”是否实现“稳地价”的目标?记者看到,南京首次“两集中”土地出让,整体溢价率18.15%。而新政实行前2月24日的土地出让,地块最低溢价率为19.58%。苏州首次“两集中”土地出让,整体溢价率约为7%。无锡两次“两集中”土地出让,首次整体溢价率为12%,第二次整体溢价率约为3%。相对于2020年,我省这3个城市的土地出让溢价率均有所降低。

  7月29日,住建部约谈银川等5个城市时指出,必须加快建立和完善房价地价联动机制,优化土地竞拍规则,限房价、控地价、提品质,坚决稳定地价、稳定房价。业内人士告诉记者,住建部传递出的信号是,要完善“稳地价”机制,限定土地溢价上限,此外还应加强开发商资质审核、建立购地审查制度等措施。

  南京市房地产学会副会长孟祥远认为,在试行“两集中”土地出让过程中,不同城市出现了不同问题。例如高地价、限房价让开发商无利可图,为了追求利润空间,开发商可能会对商品房进行减配,进而引发大量购房者的维权事件,这与提升老百姓住房品质的初衷相悖。在控制土地溢价率的同时,还要关注商品房品质与购地资金的安全性,以降低后期楼盘开发中的风险。

  贷款收紧,买房卖房变“慢”了

  今年上半年,在控地价、稳房价的背景下,老百姓买房子是不是更容易些?购房人发现,房贷难办了。卖房人发现,二手房更难卖了。

  今年4月,南京建邺区的李女士将一套房子挂上二手房网站。她本以为这套“双学区”房应该很抢手,可与几个买家接触下来,她有些失望。有的买家资金不宽裕,还有买家有购买意愿却无法交易,因为要等卖家的前一套房子卖掉。中介告诉李女士,银行贷款收紧,买房、卖房的成交周期都变长了。

  这种情况,与国家层面收紧房地产贷款有关。2020年12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,通过量化指标的方式设置了贷款占比的上下限。中资大型银行房地产贷款占比上限调整为40%,个人住房贷款占比上限32.5%,这被称为房地产贷款的“两道红线”。

  今年春节后,有二手房中介接到银行通知,“额度吃紧,下款时间可能会延长至3到6个月”。不久后,部分商业银行暂停二手房贷款业务。记者发现,银行对新房的住房贷款申请人资格审核更加严格,个人信用有瑕疵以及个人收入不明确的购房人被拒贷,有些银行对房龄和购房者年龄提高了门槛。

  孟祥远认为,房地产贷款集中度管理制度的主要意义是规范房地产贷款,一是从银行放贷的总量上进行控制,二是从贷款标准上进行控制。楼市的核心是金融,要控制房价过快上涨,金融干预比限购、限售等行政干预更加有效。

  “一城一策”,靶心很精准

  今年上半年的江苏楼市,不同规模的城市呈现不同特点。从纳入国家统计局调查统计的4个城市的新房房价环比涨幅曲线来看,南京和无锡从低位逐渐攀升,南京在3月份升高到0.8%后逐渐回落,无锡则是连续攀升至6月份的1.2%,7月份开始回落。徐州是从年初1.2%的高位逐渐回落,已于7月份跌至今年最低-0.2%。扬州上半年表现平稳,但也在7月份回落至0.3%。

  无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵说,无锡楼市上半年是健康、稳定的,新增供应、成交结构、成交价位均在正常范围。这与无锡市坚持“房住不炒”,出台一系列有针对性、可操作性的新政有关,无锡楼市还会继续保持这种平稳发展的态势。对南京7月房价回落的形势,张辉点评说,这说明南京楼市平稳健康发展的稳定性进一步增强,精准调控成效显著。

  孟祥远认为,坚持“一城一策”,精准施策,对房地产的调控作用十分有效。今年五六月份以来,江苏这几个房价和地价过热的城市纷纷回调,市场开始降温。

  “感觉最近房子涨不动了”,盐城市亭湖区的冯先生说。他分别于2019年7月、2020年8月购入景山的两套学区房,买时单价分别是1万元/平方米、1.1万元/平方米,现在最新出让价已达到1.8万/平方米。但这个价格已经维持好几个月。

  对于江苏楼市下半年的走势,孟祥远认为,热度下降将是主基调。目前经济基本面呈现回调态势,这也将在楼市体现出来。调控“组合拳”的用意并不是打压楼市,而是剔除楼市的投资投机需求,让房子回归居住的本质,真正为改善老百姓的生活服务。

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